Gayrimenkul Alım Satım Sürecinde Nelere Dikkat Edilmeli?

Gayrimenkul alım satımı yalnızca fiyat üzerinde anlaşmak değildir. Taraflar, taşınmazın belgelerini, ödeme ve teslim koşullarını, resmi işlem adımlarını aynı açıklıkta görmelidir. Aşağıdaki sekiz adım, özellikle ilk kez alım veya satım yapacakların süreci planlamasına yardımcı olur.

1. İhtiyacı ve taşınmazın temel bilgilerini netleştirin

Alıcı için kullanım amacı, bütçe ve taşınma takvimi; satıcı için beklenen satış bedeli ve teslim tarihi baştan açık olmalıdır. Taşınmazın adresi, ada/parseli, bağımsız bölüm numarası ve tapudaki niteliği bir dosyada toplanmalıdır. İlandaki bilgilerle resmi kayıtlar arasında fark varsa sebebi açıklığa kavuşturulmadan sonraki adıma geçmeyin.

2. Fiyatı karşılaştırılabilir emsallerle değerlendirin

Benzer konum ve nitelikteki ilanları karşılaştırırken metrekare, bina yaşı, kat, cephe, tadilat, otopark ve aidatı birlikte not edin. İlan fiyatları gerçekleşmiş satışları bire bir göstermez. Bu nedenle tek bir yüksek veya düşük ilanı “piyasa değeri” kabul etmeyin. Gerektiğinde bağımsız değerleme alın.

Alıcı, yalnızca satın alma bedelini değil işlem, finansman, bakım ve taşınma giderlerini de hesaplamalıdır. Yatırım amacıyla alıyorsa getiri ve risk karşılaştırmasını ayrıca yapmalıdır. Satıcı ise satışın gerektirdiği belgeleri ve varsa kredi/rehin kapatma takvimini önceden planlamalıdır.

3. Mülkiyet ve kısıtlamaları kontrol edin

Tapuda malik ve pay durumu, ipotek, haciz, şerh veya başka bir takyidat bulunup bulunmadığı işlem açısından önemlidir. Bir kaydın varlığı otomatik olarak satışın yapılamayacağı anlamına gelmeyebilir; nasıl kaldırılacağı veya alıcıyı nasıl etkileyeceği resmi kayıttan ve gerektiğinde hukuk uzmanından öğrenilmelidir. e-Devlet tapu sorgulaması, malik için kendi kayıtlarına erişim sağlar.

Arsa ve proje satışında ada/parseli TKGM Parsel Sorgulama ile eşleştirin; kullanım koşulları için güncel planı ve ilgili idarenin bilgisini ayrıca kontrol edin.

4. Teklif ve ön anlaşmanın kapsamını yazın

Teklif kabul edildiğinde bedel, ödeme takvimi, tapu tarihi, teslim ve tahliye koşulları, satışa dahil eşyalar ve karşılanması gereken koşullar yazılı olmalıdır. Kapora veya başka bir ön ödeme gündeme geliyorsa tutarı, hangi durumda iade edileceğini, ödemenin kime ve hangi hesaba yapılacağını belirsiz bırakmayın. Bu aşamada kullanılan belgenin hukuki sonuçları olabilir; özellikle yüksek tutarlı işlemlerde imza öncesi uzman görüşü alın.

5. Belgeleri ve finansmanı tamamlayın

Kimlik, temsil yetkisi veya vekâletname, taşınmaz bilgileri ve işlem türüne göre istenen diğer belgeleri tapu müdürlüğünün güncel listesine göre hazırlayın. Alıcı kredi kullanacaksa onay ve ekspertiz takvimini satış tarihine göre planlamalıdır. Zorunlu Deprem Sigortası kapsamındaki konutlarda poliçe durumunu da önceden netleştirin. DASK'ın güncel SSS sayfası, satışta alıcının kendi adına poliçe yaptırması gerektiğini açıklar.

6. Resmi tapu başvurusunu yapın

Başvurunun hangi kanaldan yapılacağını ve hangi belgelerin gerektiğini ilgili tapu müdürlüğünden teyit edin. Başvuru numarası, bildirilen işlem giderleri ve randevu bilgisini yalnızca resmi kanallardan doğrulayın. Bedel ve harçlar dönemsel olarak değişebileceği için internetteki eski bir oranı işlem gününün kesin tutarı saymayın. TKGM'nin harç ve döner sermaye hizmeti, resmi sorgulama kanallarından biridir.

7. Ödemeyi ve tapu devrini güvenle eşleştirin

Yüksek tutarlı bedelin ne zaman serbest kalacağı iki taraf için de açık olmalıdır. TKGM Güvenilir Hesap, satış bedelinin bloke edilip tescil bilgisiyle satıcıya aktarılmasına yönelik resmi bir seçenektir. Banka veya tapu müdürlüğüyle kullanılacak yöntemin güncel koşullarını önceden görüşün. Ödeme dekontu, alıcı/satıcı kimliği ve taşınmaz bilgilerini aynı dosyada saklayın.

Tapu müdürlüğünde imza öncesi resmi senetteki bedel, taşınmaz ve taraf bilgilerini yeniden okuyun. Anlamadığınız veya anlaşmanızla uyuşmayan bir noktayı o anda sorun.

8. Teslim ve satış sonrası işleri tamamlayın

Anahtar teslim tarihini, sayaç durumlarını, aidat ve abonelik devrini yazılı tutanakla kayıt altına alın. Kat mülkiyetli taşınmazlarda yönetimle iletişime geçip varsa açık giderleri ve yeni dönem bildirimlerini öğrenin. Satış sonrasında tarafların vergi veya beyan yükümlülüğü doğup doğmadığı kişisel duruma göre değişebilir; güncel bilgi için ilgili resmi kurum veya mali müşavirden teyit alın.

Sık sorulan sorular

Kapora vermeden önce ne kontrol edilmeli?

Taşınmazın ve satıcının kimliği, teklifin koşulları, ödeme alıcısı ve iade şartları açık olmalıdır. Belirsiz ifadeler veya yalnızca sözlü vaatler varsa ödeme öncesi yazılı açıklık isteyin.

Tapu devri ile ödeme aynı gün yapılabilir mi?

Evet, ancak yöntemin ve sıralamanın taraflarca önceden belirlenmesi gerekir. Resmi güvenli ödeme seçeneklerinin işlem koşullarını bankanız ve tapu müdürlüğüyle teyit edin.

Satıştan sonra ilk yapılacak iş nedir?

Tapu tescilini ve teslim tutanağını kontrol edin; anahtar, sayaç, abonelik ve yönetim bildirimlerini tamamlayın.

OTR Property ile alım veya satım planınızı görüşürken taşınmaz belgelerini ve hedef takviminizi paylaşabilirsiniz. İletişim sayfasından görüşme talebi oluşturabilirsiniz.